借錢=負債
蝦毀~，小編你要我貸款喔，可是我不想借錢耶，聽說很多人還不出利息還這樣破產……
小編自己的父母也是這樣從小敦敦教誨我，借錢=負債的概念，不要輕易去借錢。身邊確實也有認識的親友就因為借錢經營公司，後來經營不善而債留父母…所以小編也自身警惕，投資千萬要注意風險，不要讓父母年紀大了還在替你還債。
好的負債 VS 壞的負債
但要知道的是，雖然借錢=負債，但是借錢也有分好的負債與壞的負債。假設今天你去借錢來吃喝玩樂，錢花光了就沒了，這就是典型壞的負債，只會讓你過度消費而愈來愈窮。如果你是借錢投資日本不動產當包租公包租婆，只要你的房子地理位置好，還真不愁租不出去。我們利用收來的房租去償還貸款，前期或許要付些頭期款，又或許可以全額貸款，這種利用少少的投資金就可以做大筆金額投資的槓桿原理，才是我們要去學習的。
有人說，自住用的房子也是壞的負債，可是如果你去外頭租一個同等級的樓房，所付的房租還是會超過你每月繳交的房貸，如果眼光毒辣的話，買個新築公寓住個5年，再以淺築公寓出售，操作好的話前面住的5年可能都是免費居住。年收高的讀者又或者可以考慮”賃貸併用住宅”，顧名思義，你蓋一棟公寓，部分自己居住，一部分出租出去。貸款利率可以使用住宅利率而非投資用利率，透過這樣的操作空間，房客直接幫你付房貸!!有沒有很開心XD，”賃貸併用住宅”之後也會再做分享，敬請期待。
先投資，後住宅貸款
意思就是先申請投資貸款(投資ローン)，將投資貸款的額度用滿之後，再申請自宅貸款(住宅ローン)!!很重要，先投資後住宅，記住了。
投資貸款可以貸款的Max額度是年收的8倍(註1)，假設你的年收是500萬日圓的話，可以貸款的投資額度就是4000萬日圓。那住宅貸款呢?我們以固定利率Flat35(註2)網頁來做試算，現在固定利率1.2%的情形下可以，可以貸款到4999萬日圓，大約是10倍計算。由此可知日本政府對投資貸款較為嚴格，自住宅方面則是較為寬鬆。
「フラット35試算表」https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
但投資貸款剛剛也提到了，是租屋者幫你償還貸款，所以借款金額是年收8倍很OK;但住宅貸款則是你自己全額支付，如果借款金額是年收的10倍的話，會還款還的非常辛苦，所以小編建議同樣比照投資貸款乘以8倍，如此才能維持良好的生活品質。
倘若你是先使用住宅貸款，並貸款3000萬日圓，如此一來可借貸的額度就只剩下1000萬日圓。若住宅貸款已使用4000萬日圓，那很抱歉你已沒有額度可以申貸。反之，先投資後住宅貸款的話，投資貸款的部分因為是收益物件，銀行有極大的可能將之判斷不占貸款額度。也就是說即便你已經有4000萬的投資貸款，住宅貸款仍可以貸款4000~5000萬日圓，┬達到200%的貸款額度!!
要注意的是，如果你持有的投資物件是在鄉村地方(地方物件)的話，不是所有的銀行都可能判斷地方物件的價值，進而影響你住宅貸款申辦的成功率，這時候申貸就要多問幾間銀行（注1）。
提前還款(繰上げ返済)，營造不敗體質
雖然成功貸款200%的額度，我們仍要提防銀行在未來有可能提高還款利率，而壓迫我們的收益。所以強迫自己每年固定提前還款一定金額(每個月存5萬的話一年就可以還款60萬)相當重要。最理想的狀態是貸款金額佔房產價值40%，也就是說如果你是以2000萬日圓購入兩間小套房(2000×2=4000)，那理想的貸款金額為4000×0.4=1600萬日圓。還有，還款的話要以收益物件先行還款，目前投資貸款的利率約1.5~3%，而住宅貸款只要0.5~0.8%，當然是以利率高的物件優先還款!
投資必然存在風險，風險掌控好才能練就金剛不壞體，總不能賺了錢不分給小編，風險沒掌控好陪了錢卻追著小編賠償。以上介紹如何最大程度活用自己的貸款額度，然而小編不得不苦口婆心的提醒，這樣的做法雖然可以最大限度享有貸款滿額的好處，前提是你要慎選物件以及定期提前還款，才不會讓你陰溝裡翻了船。在此小編祝福讀者們都能順利申貸成功喔!我們下一篇再相見!!!
注1：収益用不動産がある場合は、すべての収益用不動産の収入が記載されている 確定申告書が必要となる。投資用不動産を3年程度ご所有となり、3期分の確定申告がある場合だと、投資用不動産ローンのご残債を考慮せずに、住宅ローンのご融資が可能になるかもしれないとのこと。
