不管是自住還是投資物件，不少人已邁出了買房的這一步，至於有賣過房子經驗的人，或許有但應該不多。
不動產投資缺點之一就是，想換成現金時的換金性不高(お金がいるときにすぐ現金に換えられるか)。若你想要立刻脫手換成現金，免不了要賤賣你的資產。為避免這種事情發生，事先了解有怎麼樣的流程，有助自己規劃計畫性變換現金。
當然，即便是自住房，在買房時就該同時考慮
「出口戦略(でぐちせんりゃく)」才不會遇到突發狀況再來後悔莫及。
要如何將持有的自住公寓或戸建て(遺產繼承的房產也是同樣步驟)變換成現金?!
簡略流程如下:
不動産査定⇒選定業者(専属専任/専任/一般媒介)⇒レインズに登録⇒業者Feedback⇒買家看房(整理整頓/断捨離)⇒成交簽約⇒決済＆登記
有使用ポイントサイト(moppy etc.)的朋友可以透過該網站搜尋”不動産査定”or”不動産一括査定”。如果沒有用ポイントサイト建議去申請一個，因為光是透過這種網站參加不動產的講座或面談，除了可以學到一些不動產知識之外，也可以額外得到上萬元的點數回饋。至於自己是否有符合”點數回饋的條件”請務必確認後再申請!!
使用”不動産一括査定”，它的好處有…
1)可以輕鬆的同時委託多家業者來估算你持有的房產。
2)可以將多家業者的資料相比較，便於了解市場行情。
3)透過接觸業者，可篩選並選擇你所信任的業者。
缺點就是
1)有可能會接到惡質營業員的電話，尤其當你持有的物件是在都內23區激戰區。
業者可能躺著賣都可以賣掉(賣得掉跟高價賣是一回事)，誰都想做成這筆生意啊!騷擾電話的話就直接拉黑即可，或選擇”机上（きじょう）査定”避開跟營業員直接對話。筆者經驗的話，セ〇チ〇リ〇 21的業務素質不一，不須深交。其他如三井/住友/大成有樂這樣大手的話，可以安心的接受”訪問査定”。
2)難以判斷”査定額”何者正確?!
假設今天A業者估價3200萬，B業者估價3380萬，C業者估價3550萬，你會想委託哪家業者?想將自己的房產高價賣出，自然心理會偏向C業者多一些，說不定還認為A業者憑什麼”低估”自己的房產價值!
可是，實際房子能否賣出去/成交價是多少? 完全取決於市場供需。
*机上査定：根據周遭市場行情，屋齡去估算價值。築浅（5年程度）物件，沒養寵物的話價格上不會誤差太大。
*訪問査定：實際拜訪/確認你房子的使用情況，尤其有一定屋齡房子需要看過才能估算較精準的金額。甚至有的業者看過後，能出示”買取価格”(低於市場約2成的價格，由業者直接購入)
筆者的經驗是，假設你是簽「専任媒介」3個月委託業者，並估算市場行情是3380萬的話，業者會跟你提案，例如第一個月售價3580萬，先試試市場反應。
畢竟500萬是一個檻，對於預算只抓3500萬的人，可能就不會來看你的房子。若幾乎都沒有人來看房，第2個月降價到3400萬。(為什麼降這麼多?因為降太少有可能買家會認為這個物件還會降價反而觀望)
如果連3400萬都沒反應的話，就要考慮3350萬或是更有魅力的價格。至於要賣多少價格完全是由屋主決定，業者僅能作提案&建議。
筆者曾參觀過一間房，新屋時售價4200萬，4年築浅房售價5500萬…賣了一年還在賣…畢竟屋主的心中理想價格在那邊，沒有立即現金壓力的話，慢慢來也完全OK。
如果是自住房，接下來才是累人的事情。就是業者會帶人來看房（這是好事），所以要断捨離，趕緊整理房間，至少不要看起來空間小到東西沒地方放。案内看房時，即使你家窗簾很漂亮花了10幾20萬也都全部打開拉起來，第一印象光線充足很重要。順利的話就是恭喜你!簽約了，不順利就是繼續讓人看房，陷入無限Loop。
如果你也有賣房的經驗，歡迎在下面留言!
《補充》
*還沒使用過但想加入ポイントサイト(moppy)的朋友，歡迎使用筆者的介紹碼加入喔。ポイントサイト有快速累積point的方法，有興趣的也可以私下詢問。
https://pc.moppy.jp/entry/invite.php?invite=xRwHe1ee
*専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】
依頼者(売主や貸主)が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。
⇒只要成交就有手續費收入，業者モチベーション會比較高，會花錢打廣告，推薦！※手續費記得要殺價!重要!!!
*一般媒介契約とは、
依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。
⇒モチベーション低，不會花錢打廣告，因為業者A花錢去Summo或是Athome,買家仍有可能透過其他業者(B,C)去跟屋主購買。努力卻不一定有收入。
*専属専任媒介契約とは、
依頼者(売主や貸主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。 いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。 他の媒介契約に比べて、より丁寧な業務が要求されています。⇒屋主有認識的人也一定要透過業者抽成才能買賣，對屋主不利較少人使用。
