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#アサヒ ザ・リッチ
#クリアアサヒ
借錢=負債
蝦毀~，小編你要我貸款喔，可是我不想借錢耶，聽說很多人還不出利息還這樣破產……
小編自己的父母也是這樣從小敦敦教誨我，借錢=負債的概念，不要輕易去借錢。身邊確實也有認識的親友就因為借錢經營公司，後來經營不善而債留父母…所以小編也自身警惕，投資千萬要注意風險，不要讓父母年紀大了還在替你還債。
好的負債 VS 壞的負債
但要知道的是，雖然借錢=負債，但是借錢也有分好的負債與壞的負債。假設今天你去借錢來吃喝玩樂，錢花光了就沒了，這就是典型壞的負債，只會讓你過度消費而愈來愈窮。如果你是借錢投資日本不動產當包租公包租婆，只要你的房子地理位置好，還真不愁租不出去。我們利用收來的房租去償還貸款，前期或許要付些頭期款，又或許可以全額貸款，這種利用少少的投資金就可以做大筆金額投資的槓桿原理，才是我們要去學習的。
有人說，自住用的房子也是壞的負債，可是如果你去外頭租一個同等級的樓房，所付的房租還是會超過你每月繳交的房貸，如果眼光毒辣的話，買個新築公寓住個5年，再以淺築公寓出售，操作好的話前面住的5年可能都是免費居住。年收高的讀者又或者可以考慮”賃貸併用住宅”，顧名思義，你蓋一棟公寓，部分自己居住，一部分出租出去。貸款利率可以使用住宅利率而非投資用利率，透過這樣的操作空間，房客直接幫你付房貸!!有沒有很開心XD，”賃貸併用住宅”之後也會再做分享，敬請期待。
先投資，後住宅貸款
意思就是先申請投資貸款(投資ローン)，將投資貸款的額度用滿之後，再申請自宅貸款(住宅ローン)!!很重要，先投資後住宅，記住了。
投資貸款可以貸款的Max額度是年收的8倍(註1)，假設你的年收是500萬日圓的話，可以貸款的投資額度就是4000萬日圓。那住宅貸款呢?我們以固定利率Flat35(註2)網頁來做試算，現在固定利率1.2%的情形下可以，可以貸款到4999萬日圓，大約是10倍計算。由此可知日本政府對投資貸款較為嚴格，自住宅方面則是較為寬鬆。
「フラット35試算表」https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
但投資貸款剛剛也提到了，是租屋者幫你償還貸款，所以借款金額是年收8倍很OK;但住宅貸款則是你自己全額支付，如果借款金額是年收的10倍的話，會還款還的非常辛苦，所以小編建議同樣比照投資貸款乘以8倍，如此才能維持良好的生活品質。
倘若你是先使用住宅貸款，並貸款3000萬日圓，如此一來可借貸的額度就只剩下1000萬日圓。若住宅貸款已使用4000萬日圓，那很抱歉你已沒有額度可以申貸。反之，先投資後住宅貸款的話，投資貸款的部分因為是收益物件，銀行有極大的可能將之判斷不占貸款額度。也就是說即便你已經有4000萬的投資貸款，住宅貸款仍可以貸款4000~5000萬日圓，┬達到200%的貸款額度!!
要注意的是，如果你持有的投資物件是在鄉村地方(地方物件)的話，不是所有的銀行都可能判斷地方物件的價值，進而影響你住宅貸款申辦的成功率，這時候申貸就要多問幾間銀行（注1）。
提前還款(繰上げ返済)，營造不敗體質
雖然成功貸款200%的額度，我們仍要提防銀行在未來有可能提高還款利率，而壓迫我們的收益。所以強迫自己每年固定提前還款一定金額(每個月存5萬的話一年就可以還款60萬)相當重要。最理想的狀態是貸款金額佔房產價值40%，也就是說如果你是以2000萬日圓購入兩間小套房(2000×2=4000)，那理想的貸款金額為4000×0.4=1600萬日圓。還有，還款的話要以收益物件先行還款，目前投資貸款的利率約1.5~3%，而住宅貸款只要0.5~0.8%，當然是以利率高的物件優先還款!
投資必然存在風險，風險掌控好才能練就金剛不壞體，總不能賺了錢不分給小編，風險沒掌控好陪了錢卻追著小編賠償。以上介紹如何最大程度活用自己的貸款額度，然而小編不得不苦口婆心的提醒，這樣的做法雖然可以最大限度享有貸款滿額的好處，前提是你要慎選物件以及定期提前還款，才不會讓你陰溝裡翻了船。在此小編祝福讀者們都能順利申貸成功喔!我們下一篇再相見!!!
注1：収益用不動産がある場合は、すべての収益用不動産の収入が記載されている 確定申告書が必要となる。投資用不動産を3年程度ご所有となり、3期分の確定申告がある場合だと、投資用不動産ローンのご残債を考慮せずに、住宅ローンのご融資が可能になるかもしれないとのこと。
有錢人必做的投資
你知道有錢人一定會做的投資就是持有不動產嗎?為了單純炫富?NoNoNo!比起股票or外匯等無形的資產，還是有很多人喜歡有形的資產，但事情絕沒這麼單純，且聽小編娓娓道來。
節稅是致富的關鍵
最大的節稅就是遺產稅，不動產在課稅時，並不是以市價多少去評估，而是以路線價格去評估，路線價格一般遠低於實際房產的價值。也就是多假設你持有3000萬現金，那實際課稅就是以3000萬去課稅，但你若是持有3000萬的房產，單以路線價格來看，你可能只需要被課稅1500萬，再者持有的房產是出租用的話，稅額還可以再降低。這也是有一陣子日本木造公寓會大量出現的原因，再來因為日本房產屬於消耗品，所以每年會有損耗額度(減価償却)用來節稅，操作好的人甚至可以每年都拿到日本政府的退稅。
可預知風險，進而事先做好對策
這陣子因為肺炎疫情影響，很多在日本奮鬥的外國人突然沒了收入，只能以積蓄過日，如果同樣事情發生在自己身上，是否能夠倖免於難?這場全球性的災情導致美國股市融斷，日本股市也如果溜滑梯一路下滑，投資客苦不堪言。
然而房市方面，都內中古房市跌幅不到10%，投資用的物件則幾乎感受不到跌幅(小編本想逢低承接一些，然而從業者那得到的消息卻是卻絲毫降價跡象)。都內的商用大樓因為承租用戶大減導致收益減少，但一般投資用的出租公寓，即便房產大跌50%，只要租屋客沒有退租，租金收入不會有絲毫減少。
其他風險管控諸如空室風險，金利調高風險，修繕風險，天災風險等，都可以事先制定計畫，嚴選物件、提前還款、提撥修繕存款、採用新耐震基準來降低風險。
2000萬年金不足問題
年金問題不論是台灣還是日本都是筆爛帳，日本目前可以領年金的退休年齡是65歲，然而現為30代的青年，之後想領年金可能需要一直工作到68-70歲才可以提領…如果身體沒有病痛的確是可以一直工作下去，但如果身體微恙卻要做到70歲才退休，問問自己這真的是自己想要的嗎?
甚至，日本學者又拋出震撼彈，等你退休後才發現到手的年金竟然無法Cover你目前的生活，也就是說你需要省吃儉用的過下半輩子!!若想要有個愜意的後半人生，學者建議需要自行準備2000萬日圓來做退休金。然而在小編看來，如果是30年後退休的話，2000萬在經過通貨膨脹下，是否足夠仍是個未知數，或許這個金額需要再翻個倍。倘若是購買房產投資的話，除了房產本身有抗通膨的效果，每個月有固定的房租收入可以使用，絕對是最佳的自動收入之一。
日本市場以及業界相對成熟
日本在經歷1990年代的泡沫經濟摧殘下，制定出了許多嚴打炒房的措施，在日本萬萬稅的下，持有不動產後5年內拋售的話，短期譲渡所得課稅近40％（所得税30.63％+住民税9%=39.63%），即便是長期譲渡所得，課稅額度也近20%(所得税15.315％+住民税5%=20.315%)。然而如果是投資出租套房的話，不需要去介意房產目前是漲還是跌，只要在意你的空屋率，是否每個月都可以得到income即可。
其他，將不定期補充!
不論是要在日本觀光，打工度假，留學，就職或是依親都需要有相應的簽證。
想到日本的主要目的是什麼，又該具備什麼樣的條件才能申請所需的簽證?請看小編以下的整理，讓您能立馬瞭解自己需要的簽證種類。
觀光簽證（観光ビザ） 期間：90日
台灣人前往日本享有免簽證停留90天之優惠待遇，如果只是觀光的話不需另行申請簽證。
但要注意觀光簽證入境是不能在日本打工or工作的，若有日本企業招聘你卻要你用觀光簽證往返日本的話，要小心可能黑心企業看上了你身為呆灣郎的俗擱大碗XD，趕緊脫離這樣的公司吧!
打工度假簽證（ワーキングホリデービザ） 期間：1年
由2009年開辦的打工度假簽，早期只開放2000名額/年，給年齡未滿30歲的國人。
2019年加碼到10000件/年。一年分2次受理申請，並各核發5000件簽證(*)…….
早期想要取得簽證真的是要搶破頭，小編覺得這個簽證真是造福無數想來日的捧友。
由於核發人數大幅上升，申請簽證時寫的理由書只要不要寫太差，都很容易取得。拿到簽證後，恭喜你，取得了到日本生活1年的門票!!
打工度假要怎麼度過這一年，見仁見智，好好利用的話真的可以環繞日本一周，體驗不同人生。若是一開始就打算移居到日本的捧友，更該好好規劃，計畫性地取得就勞簽證。
打工度假簽的性質，除了情色場所的工作不能做，幾乎沒限制工作的產業類別以及工作時數。所以從服務業到IT產業，有很多人在闖蕩後，受到企業主青睞，進而取得企業的意願更換為工作簽證：D
這裡要注意的是，用「工作簽證」在日本上班，所得稅跟日本人一樣是採用累進稅率(薪水愈高稅金愈高)。但打工度假簽因為簽證滯留期間只有1年，在日本稅制上屬於「非居住者」，無論所得多寡一律課稅20.42％。
這也是都市傳說外國人課稅20趴的由來…，正確來說是只有打工度假簽是20趴。然而有些日本企業不清楚這規定，依然用累進稅率去課稅的話，看起來是你賺到了，
最近小編看到一些案例是人結束打工回到台灣，日本稅務局發現報稅額度錯誤後，寄信跨海跟你請款…
不繳?!那你以後還會來日本嗎??
當然也有些人做的工作是拿現金不被課稅，這屬於灰色地帶就不討論了。
註)
*日本因為少子化，專家預估2048年人口將低於1億，並在2060年降到8674萬人。
面對大量缺工的現況，日本政府史無前例地積極引入外國勞動者到日本工作。
留學簽證（留学ビザ） 期間：6個月～4年3個月
小編當初是以「就學簽證」來日。就學簽證是針對短期課程(專門學校，語言學校等)所發的簽證。自2010年7月開始，所有到日本求學的簽證一律統一為「留學簽證」。
留學簽證一般是先決定好你要去的學校，然後學校會幫忙辦理。
留學生申請 資格外活動許可後，始可以打工(有28hrs/wks工作時間上限)。
工作簽證(就労ビザ) 期間：1年～5年
工作簽證又分為很多種，最常見為「技術・人文知識・国際業務」簽，如果你的專業是語文方面的話，基本上都是「技術・人文知識・国際業務」簽。其他還有諸如「経営・管理」,「教育」,「宗教」,「技能実習」（例，技能実習生 等十幾種類的簽證。
你可能會好奇為什麼要細分這麼多種類，原因就是儘管日本政府希望引入大量外國人勞力，但也怕會影響日本當地人的工作權利。
舉個例來說，打掃廁所的工作，只要是四肢健全的人基本上都做得來。那為什麼企業主不雇用當地的日本人，反而要雇用一個外國人來打掃廁所??倘若在日本所有外國人，都可以不受限地作任何的工作，這將會大大衝擊日本當地人的工作權。
要注意以前打工簽是可以直接換成工作簽(不需要回國)，但最近案列審核變得嚴格(大阪入管)，需要回國後重新取得簽證後再來日本。
https://global-hr.lift-group.co.jp/87
如果能順利取得工作簽證的話回國其實也沒什麼關係，但缺點就是，之後若要申請帰化or永住時，來日的時間要從你重新取得工作簽證的時間開始計算。
依親簽證（家族滞在ビザ） 期間：1年～5年 (看你依親對象持有的年限來發)
依親簽證就是當配偶or父母在日本持有工作簽證時，可以申請依親簽證一同前往日本。
依親簽也可以打工，申請 資格外活動許可後，就可以打工囉(有28hrs/wks工作時間上限)。
日本人配偶簽（日本人配偶者ビザ） 期間：1年～5年
如字面上說明，您的配偶擁有日本國籍的話，就可以申請日本人配偶簽。
在打工度假簽證出來前，配偶簽算是企業主最喜歡的簽證，跟打工簽一樣沒有工作類別的限制。
要注意的是，不要以為任何一個阿貓阿狗的日本人都可以讓你順利取得配偶簽。尤其是現在日本也在防範假結婚，入管會問些諸如倆人如何認識過程的一些隱私。配偶簽審核上會比較嚴格，也有蠻多人簽證更新都只拿到1年期限的簽證。
另外若配偶在日本的薪資不高，或是銀行信用不佳(例如有欠卡債)，之後都有可能會影響你之後在日本的生活。所以交往的對象要慎選喔。
國際結婚令人嚮往，小編周邊有幸福的例子，也有令人遺憾的案例。
因為我們外國人的身分，在日本生活本是弱勢族群，倘若今天您的配偶不是那種願意挺你的人，極有可能會有遺憾的事情發生。有聽過日本配偶積欠卡債，導致太太永住簽證永遠辦不過…每次更新簽證都只拿1年簽。也有聽過日本配偶外遇，不願幫太太更新簽證，導致太太只能返台…(這真的很瞎)
小編給在日太太們的建議是，一定要掌握家裡的經濟(就是掌管先生的錢包，這在日本社會很正常)。然後要存點私房錢，不然遇到事情就只能一直弱勢吃虧下去!
台灣的離婚率近幾年也是攀升，但台灣幾乎都是雙薪家庭，離婚後有有娘家幫忙。日本的話，除了文化衝擊，與婆媳的關係，小姑問題，鄰居相處…隊友甩鍋的話，還會有許多你想像不到的事情發生，取得配偶簽後，建議要盡快更新成 「帰化」or「永住権」對自己才有保障。
取得日本國籍(帰化) 期間：無期限
你知道當日本人(日本國籍)比取得永久居住權還要容易嗎??暫且聽小編娓娓道來。
首先，為什麼要帰化成日本籍?
因為我們外國人的身分，不論是打工簽、留學簽、就勞簽還是配偶簽，某種程度上都有其限制。配偶簽的話，因依靠他人維持簽證本就存在風險；我們再以就勞簽為例，就勞簽只能做跟自身專業有關的工作，若遇上大環境蕭條被公司辭退，然後簽證到期又找不到下一份工作的話，就只能打包回台灣。
2008年的雷曼兄弟事件、2020年的武漢肺炎都造成了世界性的經濟蕭條，這次躲過了那下次呢?
再來，沒有日本國籍或永住權的話，申請房屋貸款時受限很多，而永住權取得相對困難，想盡早擁有貸款資格的話，帰化是最快的方法。
日本政府歡迎外國人擁有日本國籍
日本因為少子化，專家預估2048年人口將低於1億，並在2060年降到8674萬人。面對大量缺工的現況，日本政府史無前例地積極引入外國勞動者到日本工作。
這樣可以增加日本的勞力人口以及稅收，但如果這些來日本工作的人永遠待在日本……
跟永住權(外國人)相比，帰化(日本國籍)顯然比較符合日本的利益啊。
永久居住權（永住権） 期間：無期限 （但每7年要去更新一次外國人登錄證）
想要取得日本永久居住權真沒那麼簡單，讓我們來看看需要哪些條件:
*取得日本有效簽證並居住10年以上，其中工作並繳交所得稅超過5年(打工不列入計算)
*有繳交年金沒欠稅，也沒有前科及重大交通違規，世代年收不要太低(至少300万円up)。
*目前持有的簽證期限為3年or5年簽證。(這規定卡死很多人)
永住權有什麼好處?
在日本的權益基本上跟日本人無兩樣，差別就在於永住權無法擔任公職也沒有投票權，日本國籍才有選舉投票權。
所以房屋貸款也完全比照日本人，若能善用貸款投資日本房產，那你也可以跟小編一樣，開始當包租公包租婆。
缺點
離開日本若超過一年簽證會被取消。(記得先申請再入國手續就可以離開日本超過1年)
身元保証人(擔保人)不好找。能當擔保人的只有日本人或是持有永住的外國人。
但擔保人需要提出以下的資料，等於是將年收都暴露了，對於重視隱私的人當擔保人意願會不高。
・ 課税証明書
・ 住民票
・ 納税証明書
・ 在職証明書
・ 身元保証書
有沒有什麼解決方法?
普遍作法是請公司跟自己較好的同事(日本人or已經取得永住的外國人)當擔保人。
在日本認識的朋友都有可能成為你的貴人，要注意不要平時不聯絡，等有需求才聯繫對方。
跟你不熟的話，又有誰會願意幫忙?
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