我的認知是這樣:
不管是投資還是自住都是貸款，如果沒還清，我們就是負債。這很重要！我自己的情形是先有住宅ローン，後有投資ローン。所以申請投資ローン的時候就要注意自己能貸款多少額度。然後額度一下就破錶了😭
若想將自己的貸款額度做最大限度的利用該怎麼做？那就是先 投資ローン，後住宅ローン。（沒打算買自住房的就不用考慮住宅ローン）
你可能會想…一樣是貸款啊，如果到時銀行不願貸住宅ローン給我，筆者要賠償損失給我嗎🙄？？很抱歉，投資風險請自負，畢竟你賺錢我也分不到一毛錢啊😂
先投資ローン，後 住宅ローン的話，
有的銀行（不是全部喔）會認為，你現有的投資ローン物件立地、屋齡不好，所以空屋率可能會很高，這樣你就還不出貸款。所以現在的租金收入是偽收入，不願放貸。
相反又有一派銀行認為這是收益物件（至少現在是有人入住的），所以收益物件不佔額度，放款給你。《重點在於你是否持有物件超過1年以上，是否有做確定申告》
但是如果你是先 住宅ローン，後投資ローン的話…自住物件那肯定只能算是負債。投資ローンの枠是固定的，先扣除你住宅ローン的貸款餘額，剩下的額度才能貸投資ローン。
至於投資ローン門檻，要使用フルローン的話那年收門檻就是超過500萬。500萬可以貸款8倍;年收超過800萬可以貸款10倍。超過1000萬就是VIP級。這具體數字我也是接觸多家業者才知道，所以大家一起努力。不到500就先努力轉職到有機會超過(加上加班費)500的公司，否則投資不動産只能拿現金。
那不到500年收難道真的不能貸款嗎？有什麼辦法？打破沙鍋問到底。答案是，日本政策金融公庫 可以貸款，但自備款要6成左右，利率可以較低1.2% (一般1R投資型貸款大約落在1.6-2.0%/2020年)
貸款是一門學問，2018年的かぼちゃの馬車事件之後，投資貸款的審核就變得保守。印象當時好像400萬以上就能全貸，後來，年收調高到500萬。2020年現在コロナ重創全球經濟，之後銀行是否會趨於更加保守？亦或政府願意推波助瀾放寬貸款？期待諸位的成果。