很多人看到日本店鋪租賃的長租約與搬遷成本，會覺得它像是「懶人投資」的標竿。但我必須誠實說，這幾年在日本遇過各式各樣的人，我越來越確定：哪裡有資產與金錢，哪裡就有需要管理的風險。

前天突然接到一位房東朋友的來電諮詢。聽完他的經歷，我對店鋪租賃爭議的想像又被刷新了一次。

30-SECOND SUMMARY30 秒先掌握：店鋪投資的風險，不只在空室

THE CASE I HEARD一份高額報價單，讓整件事情開始失控

朋友持有的一間店鋪，租客是一家餐飲業者。疫情期間生意下滑後，對方宣稱店面漏水，隔了一個月才提出一份金額非常高的報價單，開口要求上千萬日圓。

朋友當時的想法其實很單純：如果真的漏水、確實影響營業，合理的修繕與損害處理可以談；但金額實在太高，所以他自己另外找人檢查與修繕，最後約 400 萬日圓就完成。

從朋友的角度看，報價和實際修繕之間出現了數百萬日圓的落差，這已經不是一般的議價問題，而是必須查清楚：到底哪一部分是必要修繕？哪一部分是營業損害？哪一部分有證據支持？

WHEN INSURANCE INVESTIGATES為什麼保險公司需要花很久查證？

更令人意外的是，朋友後來得知，租客似乎還拿同一份高額報價資料，向保險公司提出更高金額的理賠請求。保險公司沒有只看文件就結案，而是花了很長時間查證，甚至購買同類建材，在場外進行實地模擬。

最後，調查結果讓保險公司對請求內容產生重大疑問。直到保險公司聯絡朋友求證，他才知道租客的店鋪可能早已停止營業，整件事情因此從漏水修繕，變成理賠與損害證據的爭議。

日本損害保險協會目前設有與警方合作的防止保險金不正請求機制、調查與通報窗口，這也說明保險公司面對疑似不正請求時，確實會進行風險調查。[1]

WHAT A LANDLORD MUST CHECK店鋪房東不能只看投報率的四個理由

因此，店鋪租賃並不是「租約長，就可以放著收租」。租約長，代表一段更長的合作關係；一旦設備、漏水、停業或理賠出現問題，房東需要面對的金額與證據，也可能比住宅租賃更複雜。

THE FOUR-LAYER DEFENSE房東可以事先做的四層防線

HUMANITY & RISK日本有溫暖的人，也有會把制度當成工具的人

上一篇文章，我寫到在東京散步時偶遇一位神奇婆婆。她帶著我們走過巷弄，分享她眼中的東京，那是一種對生活的熱愛與溫度。

但同樣在這座城市裡，也存在著為了錢而利用制度、讓別人承受長期成本的案例。投資日本，我們買下的不只是地段，也是在面對一個真實社會裡的人、契約與制度。

我不想因為一個匿名個案，就把所有日本租客都想成壞人。日本租客有很多守約、理性的好人；但投資決策也不能建立在「大家應該都會善良」這個假設上。制度、證據與保險，才是房東真正能依靠的防線。

AGA’S TAKEAWAY店鋪投資的最後一課：把最壞情況也算進去

如果你也想投資日本店鋪，我建議在試算投報率時，不要只算租金、貸款與空室，也預留一筆設備修繕、鑑定、律師與法律爭議的風險準備金。

妥協有時候可以解決問題，但面對疑似利用高額請求施壓的情況，過早妥協也可能讓你失去更多談判空間。真正重要的是看清楚請求的依據、保存完整證據，再讓專業人士加入處理。