KH OWNER GUIDE · VIEWING NOTE & WALKABILITY CHECK
10 分鐘的路，我怎麼走成了 16 分鐘？
日本看房時，「駅徒歩○分」是計算基準，不是你的生活體感。地圖能告訴你距離，只有自己的腳知道這條路好不好走。
昨天是日本的盆節假期，許多不動產業者休假，也有業者採輪休。剛好看到一間覺得不錯的物件，我就約了下午看房。結果很久沒遇到這種「徒歩距離」落差這麼有感的案子了。
30-SECOND SUMMARY30 秒先掌握：広告 10 分，不等於你 10 分鐘會到
80 公尺＝1 分鐘
徒步時間以道路距離換算，未滿 1 分鐘進位；不是依每個人的實走速度。
階梯、號誌與出口
等待紅綠燈、坡道、階梯與你真正要去的站口，都可能讓體感大不相同。
物件不只看室內
每天要走那條路的是你，不是地圖，也不是仲介。
MY VIEWING NOTE広告 10 分、Google Map 14 分、我實走 16 分
廣告寫著「○○駅 徒歩10分」。出門前，我先用 Google Map 看了一下，顯示 14 分鐘。我想，地圖和實際走路多少會有差，4 分鐘雖然不算少，但也還在可接受的範圍。
結果當天真的走過去，走了 16 分鐘，而且中間有階梯。Google Map 為了找最近路線，帶我走比較不好走的方向；若改走較舒服、較像日常會選的大馬路，我估計還得多約 2 分鐘。
| 比較方式 | 這次的時間 | 我的感受 |
|---|---|---|
| 廣告表示 | 徒歩 10 分 | 符合廣告上的計算表示。 |
| Google Map | 14 分 | 最短路線，但不一定是最舒服、最想每天走的路。 |
| 實際走路 | 16 分 | 包含階梯與當日路況下的實走體感。 |
| 較舒服的主幹道 | 約 18 分 | 是我認為日常可能更願意使用的路線推估。 |
WHAT THE RULE ACTUALLY SAYS日本的「徒歩○分」到底怎麼算？
不動產公正取引協議會的說明指出，車站或周邊設施的徒步所要時間，基準是道路距離每 80 公尺換算 1 分鐘；除以 80 後的小數點以下採進位。例子是 500 公尺 ÷ 80 公尺＝6.25 分，廣告表示為 7 分。[1]
更重要的是：計算不需要考慮紅綠燈或平交道等候、坡道、階梯等條件；階梯或坡道也是以從正上方看作平坦的距離計測。官方同時提醒，廣告時間應作為目安，實際走一次很重要。[1]
THE EXIT MATTERS不要只看站名，還要看你每天用哪個出口
車站距離的起終點也有規則。地上站原則以站舍出入口為起終點；地下鐵則以地上出入口為起終點。若是大型車站有多個出口，協議會建議明確標示出口名稱。[2]
這對生活來說差很多。你可能走到最近的站口只要 10 分鐘，但你真正每天要去的是另一側月台、公司方向、轉乘路線或有電扶梯的出口。廣告上的「駅徒歩10分」沒有義務替你把每一個生活選擇都算進去。
WHY I DIDN’T JUST BLAME THE AGENT仲介很親切，物件還是検討外です
我當下有問仲介，為什麼會差那麼多。對方說可能是 Google Map 和 Yahoo Map 的差異。我笑而不語。因為我不是在問哪個地圖比較準，而是在問：這間房子，實際走到車站要多久、好不好走？
不過我也沒有想要檢舉。這位業務員帶看時其實很親切，周邊環境、生活機能、道路狀況與當地分析都講得仔細。外型還有點像阿部寬（？）所以業務員本身，我給好評。
只是物件離車站的生活距離不符合我的條件，就是不符合。阿部寬業務，不是你的問題，是你家物件離車站太遠了。検討外です。
WALK IT BEFORE YOU BUY看房時，至少自己走一次的五個原因
- 確認站出口與真正目的地：你會走到哪個出口、哪個月台、公司或學校的哪個入口？
- 確認路面與高低差：階梯、坡道、狹窄人行道、施工、推嬰兒車或帶行李時都會改變體感。
- 確認號誌與車流：廣告時間不計等待，但每天通勤時你一定會遇到。
- 確認白天與晚上的安全感：照明、人流、路邊停車與捷徑的可走性，最好自己在不同時段感受一次。
- 確認你願不願意每天重複這條路：不是一次看房走得過去，而是下雨、疲累、趕時間時也走得下去。
AGA’S TAKEAWAY最後每天走這條路的人，是你
我現在看房越來越覺得，有些事情真的還是得自己走一次。地圖可以告訴你距離，廣告可以提供比較基準，但只有自己的腳知道這條路到底好不好走。
如果你設定的是「駅徒歩10分以内」，你想找的多半是日常生活裡 10 分鐘左右能到的物件，不是廣告 10 分、地圖 14 分、自己走 16 到 18 分的物件。
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